تحلیل رفتار سفته ­بازان در بازار مسکن ایران از طریق مدل‌سازی عامل‌بنیان و الگوریتم ژنتیک

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری علوم اقتصادی، گروه اقتصاد، واحد تهران مرکزی، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

2 دانشیارگروه اقتصاد، واحد تهران مرکزی، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

3 عضو هیئت علمی گروه مالی و بانکداری، دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران

4 دانشیارگروه مدیریت صنعتی، واحد تهران مرکزی، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

چکیده
مسکن به‌عنوان سرپناه و کالایی فاقد جانشین، ماهیتی دوگانه دارد به‌گونه‌ای‌که هم کالایی مصرفی است و هم نقشی سرمایه‌ای و بادوام ایفا می‌کند. در این مقاله با استفاده از چارچوب نظری عامل‌بنیان یک مدل سیستمی برای قیمت‌گذاری مسکن با در نظر گرفتن حضور بازیگران ناهمگن ازجمله خریداران مصرفی، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان املاک ارائه شده است که با استفاده از داده‌های واقعی اقتصاد ایران و برای داده های فصلی سال‌های 1377 الی 1401 از طریق الگوریتم ژنتیک مدل مذکور برآورد شده است. نتایج شوک‌ها نشان می‌دهد که رفتار سفته‌بازانه سرمایه‌گذاران، نقش مهمی در پویایی و نوسانات قیمت مسکن ایفا می‌کند. در شرایطی که سرمایه‌گذاران سفته‌باز از بازار حذف شوند، قیمت مسکن براساس هزینه‌های واقعی تولید و تقاضای مؤثر شکل می‌گیرد که از آن به‌عنوان قیمت تعادلی پایه یاد می‌شود. اما درمقابل، حضور رفتارهای سفته‌بازانه می‌تواند منجر به انحراف‌های پایدار از این سطح و حتی افزایش‌های انفجاری در قیمت مسکن شود. براساس نتایج در اقتصاد ایران و در دوره مذکور، شاهد شدت پیش­بینی­ نگری بالای 52/16 درصد و حالت ناپایدار حبابی هستیم. از منظر سیاست‌گذاری، مدل نشان می‌دهد که نسبت میزان وام مسکن از قیمت مسکن، ابزار مؤثری برای تنظیم بازار در دوره‌های رونق یا رکود نیست؛ موضوعی که با شواهد واقعی بازار نیز همخوانی دارد. درمقابل، کاهش هزینه‌های ساخت و توسعه می‌تواند موجب افزایش عقلانیت بازار، کاهش حساسیت سرمایه‌گذاران پیش‌بینی‌گرا و درنهایت، تقویت پایداری قیمت پایه، احیای بازار و تثبیت قیمت مسکن شود.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

بهرامی‌نیا، ابراهیم، ابوالحسنی، اصغر و ابراهیمی، ایلناز. (1397). مدل تعادل عمومی پویای تصادفی نیوکینزی برای اقتصاد ایران با لحاظ بخش مسکن. سیاستگذاری اقتصادی، 10(20)، 71-102.
حجت، سجاد، مهرآرا، محسن و طیبنیا، علی. (1400). تأثیر سیاست‌های پولی و مالی بر حباب قیمت مسکن در اقتصاد ایران: با رویکرد مدل عامل‌بنیان. تحقیقات اقتصادی، 56(2)، 257-289. doi:10.22059/jte.2021.330940.1008547
صمدی‌پور، شهلا، قلی‌زاده، علی‌اکبر و سپهردوست، حمید. (1402). بررسی اثر مؤلفه‌های رفتاری بر قیمت مسکن در ایران. فصلنامه مطالعات اقتصادی کاربردی ایران، 12(46)، 241-274. https://dx.doi.org/10.22084/AES.2023.27055.3531
قلی‌زاده، علی‌اکبر و صمدی‌پور، شهلا. (1402). اثر رفتار ناهمگون سرمایه‌گذاران بخش مسکن بر تورم از کانال قیمت مسکن. فصلنامه مدلسازی اقتصادسنجی، 8(3)، 163-188. doi:10.22075/jem.2023.31008.1853
قلی‌زاده، علی‌اکبر و نوروزی‌نژاد، مریم. (1398). پویایی‌های قیمت مسکن و نوسانات اقتصادی در ایران با رویکرد تعادل عمومی پویای تصادفی (DSGE). تحقیقات مدلسازی اقتصادی، ۱۰(۳۶)، ۳۷-۷۴. doi:10.29252/jemr.9.36.37
قلی‌زاده، علی‌اکبر، منوچهری، صلاح‌الدین و جعفری‌سرشت، داوود. (1401). اثرات متغیر با زمان عوامل مؤثر بر سفته‌بازی در بازار مسکن ایران. فصلنامه مدلسازی اقتصادسنجی، 7(4)، 119-142. doi:10.22075/jem.2023.29886.1810
کی‌فرخی، ایمان، اکبری، نعمت‌الله، فرهمند، شکوفه و عسگری، علی. (1399). شبیه‌سازی بازار اجاره مسکن با استفاده از مدلسازی عامل‌محور (مطالعه موردی: منطقه شش شهر اصفهان). تحقیقات اقتصادی، 55(1)، 135-165. doi:10.22059/jte.2020.282224.1008175
ملک، هومن، دل‌انگیزان، سهراب و الماسی، مجتبی. (1401). بررسی نقش تأمین مالی مسکن بر ادوار تجاری ایران، رهیافت DSGE. فصلنامه اقتصاد مقداری، 19(3)، 63-92. doi: 10.22055/jqe.2021.32274.2201
منوچهری، صلاح‌الدین ، قلی‌زاده، علی‌اکبر و جعفری‌سرشت، داود. (1403). پویایی‌های سفته‌بازی در بازار مسکن ایران. فصلنامه اقتصاد و مدیریت شهری، ۱۲(۴۶)، 25-47. URL: http://iueam.ir/article-1-2102-fa.html
موسوی، میرحسین، خضری، اوین، راغفر، حسین و سنگری مهذب، کبری. (1402). شبیه‌سازی قیمت مسکن شهر تهران با رویکرد مبتنی بر عامل فضایی. تحقیقات اقتصادی، 58(1)، 151-183. doi: 10.22059/jte.2023.93460
مهدوی‌پور، محمد، شیرمردی احمدآباد، حسین و مرتضی‌نیا، حمید. (1403). مدل‌سازی تفسیری- ساختاری تورش‌های رفتاری سرمایه‌گذاران بخش مسکن. پژوهش‌های راهبردی بودجه و مالیه، 5(1)، 79-101. DOR: 20.1001.1.27171809.1403.5.1.4.1
Amilon, H. (2005). Estimation of an adaptive stock market model with heterogeneous agents. Sveriges Riksbank Working Paper Series, No. 177, Sveriges Riksbank, Stockholm.
https://hdl.handle.net/10419/82413
Bahraminia, E., Abolhasani, A. & Ebrahimi, I. (2019). A new Keynesian DSGE model with a focus on the housing sector for Iran’s economy. The Journal Economic Policy, 10(20), 71-102. [In Persian].
Bolt, W., Demertzis, M., Diks, C., Hommes, C. & van der Leij, M. (2016). Identifying booms and busts in house prices under heterogeneous expectations. Journal of Economic Dynamics and Control. 103, 234-259. doi:10.1016/j.jedc.2019.04.003
Brock, W.A. & Hommes, C.H. (1997). A rational route to randomness. Econometrica, 65(5), 1059–1095. https://doi.org/10.2307/2171879
Brock, W.A. & Hommes, C.H. (1998). Heterogeneous beliefs and routes to chaos in a simple asset pricing model. Journal of Economic Dynamics and Control, 22(8–9), 1235-1274. doi: 10.1016/S0165-1889(98)00011-6.
Chang, X. & Lio, L. (2017). Characterizing rural household differentiation from the perspective of farmland transfer in eastern china using an agent based model. Springer Nature, 46(6),  875–886. DOI:10.1007/s10745-018-0035-6
Chen, S., Chang, Ch. & Du, Y. (2009). Agent-based economic models and econometrics. The Knowledge Engineering Review, 27(2), 187–219. doi: 10.1017/S0269888912000136
Chen, M.C. & Patel, K. (1998). House price dynamics and granger causality: An analysis of taipei new dwelling market. International Real Estate Review, Global Social Science Institute, 1(1), 101-126.
Chiarella, C., Iori, G. & Perelló, J. (2009). The impact of heterogeneous trading rules on the limit order book and order flows. Journal of Economic Dynamics and Control, 33(3), 525-537.
Cho, M. (1998). House price dynamics: a survey of theoretical and empirical issues. mics: A Survey of Theoretical and Empirical Issues. Journal of Housing Research, Special Issue: House Price Indices: Policy, Business, and Research Applications, 7(2), 145-172.
https://www.jstor.org/stable/24832857
Cutler, D., Poterba, J. & Summers, L. (1990). Speculative dynamics and the role of feedback traders. NBER Working Paper.
Chiarella, C., He, X. Zwinkels, R.C.J. (2014). Heterogeneous expectations in asset pricing: Empirical evidence from the S&P500. Journal of Economic Behavior & Organization, 105,  1-16.
Day, R. & Huang, W. (1990). Bulls, bears and market sheep. Journal of Economic Behavior & Organization, 14(3), 299–329.
Dieci, R. & Westerhoff, F. (2009). A simple model of a specul (Lux, Thomas, 1998) ative housing market. BERG Working Paper Series on Government and Growth, 62. https://hdl.handle.net/10419/38760
DiPasquale, D. & Wheaton, W. (1992). The markets for real estate assets and space: A conceptual framework. Real Estate Economics, American Real Estate and Urban Economics Association, 20(2), 181-198. DOI: 10.1111/1540-6229.00579
Föllmer, H., Horst, U. & Kirman, A., (2004). Equilibria in financial markets with heterogeneous agents: a probabilistic perspective. Journal of Mathematical Economics, 41(1-2), 123–155.
Gamal, Y., Elsenbroich, C., Gilbert, N., Heppenstall, A. & Zia, K. (2024). A behavioural agent-based model for housing markets: impact of financial shocks in the UK. Journal of Artificial Societies and Social Simulation, 27(4), 1-5.
Gholizade, A.A. & Noroozonejad, M. (2019). Dynamics of housing prices and economic fluctuations in iran with the approach of dynamic stochastic general equilibrium (DSGE). The Journal of Economic Modeling Research, 10(36), 37-74. 10.29252/jemr.9.36.37. [In Persian].
Gholizadeh, A.A., Manochehri, S. & Jafariseresht, D. (2023). Time-varying effects of factors influencing speculation in Iran's housing market: state-space models. Econometric Modeling, 7(4), 119-142.
Gholizadeh, A.A. & Samadipour, S. (2023). The effect of heterogeneous behavior of investors of housing sector on inflation from the housing price channel. The Journal of Econometric Modeling, 8(3), 163-188. 10.22075/jem.2023.31008.1853. [In Persian].
Gibbs, C.G., Hambur, J. & Nodari, G. (2018). DSGE Reno: Adding a housing block to a small open economy model. UNSW Sydney Economic Research Department, Reserve Bank of Australia,April.
He, X. & Li, Y. (2015). Testing of a market fraction model and power-law behaviour in the DAX 30. Journal of Empirical Finance, 31, 1–17.doi: 10.1016/j.jempfin.2015.01.001
He, Y. & Xia, F. (2020). Heterogeneous traders, house prices and healthy urban housing market: A DSGE model based on behavioral economics. Habitat International, 96. 10.1016/j.habitatint.2019.102085.
He, X.Z., Li, K., Wei, J. & Zheng, M. (2009). Market stability switches in a continuous-time financial market with heterogeneous beliefs. Economic Modelling, 26(6), 1432–1442.
Hojjat, S., Mehrara, M. & Taiebnia, A. (2021). The impact of monetary and fiscal policies on bubbles in the real estate sector of the iranian economy: an agent-based approach. Journal of Economic Research, 56(2), 257-289. 10.22059/jte.2021.330940.1008547 [In Persian].
Hong, Y. & Li, Y. (2019). Housing prices and investor sentiment dynamics: Evidence from China using a wavelet approach. Finance Research Letters, 35. https://doi.org/10.1016/j.frl.2019.09.015.
 Kabundi, A., Chaling, E. & Some, M. (2015). Monetary policy and heterogeneous inflation expectations in South Africa. Economic Modelling, 45,  109-117.
Keyfarokhi, I., Akbari, N., Farahmand, S. & Asgary, A. (2020). Simulation of the housing rental market using agent-based modeling case study: district 6 of Isfahan city. Journal of Economic Research, 55(1), 135-165. 10.22059/jte.2020.282224.1008175. [In Persian].
Li, Y., Donkers, B. & Melenberg, B. (2010). Econometric analysis of microscopic simulation models. Quantitative Finance, 10(10), 1187–1201. https://doi.org/10.1080/14697680903460176
Mahdavipoor, M., Shirmard Ahmad Abad, H. & Mortezania, H. (2024). Interpretive-structural modeling of behavioral biases of housing sector investors. Strategic Research on Budget and Public Finance, 5(1), 79-101. [In Persian].
Malek, H., Delangizan, S. & Almasi, M. (2022). Investigating the role of housing finance in iranian business cycles, DSGE approach. The Quarterly Journal of Quantitative Economics, 19(3), 63-92.
doi: 10.22055/jqe.2021.32274.2201. [In Persian].
Malpezzi, S. & Wachter, S.M. (2005). The role of speculation in real estate cycles. Journal of Real Estate Literature, 13(2), 143-164. https://www.jstor.org/stable/44103516.
Manoochehri, S., Gholizade, A. & Jafariseresht, D. (2024). the dynamics of speculation in Iran's housing market. Journal of Urban Economics and Management, 12(46), 25-47. URL: http://iueam.ir/article-1-2102-fa.html. [In Persian].
Mérő, B., Borsos, A., Hosszú, Z., Oláh, Z. & Vágó, N. (2023). A high-resolution, data-driven agent-based model of the housing market. Journal of Economic Dynamics and Control, 155.
doi: 10.1016/j.jedc.2023.104738.
Mousavi, M., Khezri, A., Raghfar, H. & Sangari Mohazab, K. (2023). The simulation of housing price in Tehran: an spatial agent based approach. Economic Research, 58(1), 151-183. 10.22059/jte.2023.93460. [In Persian].
Napoletano, M., Gaffard, J. & Babutsidze, Z. (2014). Agent based models a new tool for economic and policy analysis. Hal Open Science, 3, 1-15. https://sciencespo.hal.science/hal-01070338v1.
Rauf, M.A. & Weber, O. (2022). Housing sustainability: the effects of speculation and property taxes on house prices within and beyond the jurisdiction. Sustainability, 14(12).
https://doi.org/10.3390/su14127496
Samadipour, S., Gholizadeh, A.A. & Sepehrdoust, H. (2023). Investigating the impact of behavioral factors on the iranian housing price. The Quarterly Journal of Applied Economic Studies in Iran, 12(46), 241-274. https://dx.doi.org/10.22084/AES.2023.27055.3531. [In Persian].
Shi, S., Rahman, A. & Wang, B.Z. (2020). Australian housing market booms: fundamentals or speculation? Economic Record, 96(315), 381-401. https://doi.org/10.1111/1475-4932.12553
Smith, S.J. (2011). Home price dynamics: a behavioural economy? Housing, Theory and Society, 28(3), 236-261.
DOI:10.1080/14036096.2011.599179.
Tarne, R. & Bezemer, D. (2025). Roof or real estate? An agent-based model of housing affordability in the Netherlands. Structural Change and Economic Dynamics, 72, 163-178.
Wang, Y., Xu, F. & Hu, A. (2013). Impact of heterogeneous beliefs and short sale constraints on security issuance decisions. Economic Modelling, 30, 539–545. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2012.09.051
Zheng, M., Wang, H., Wang, C. & Wang, S. (2017). Speculative behavior in a housing market: Boom and bust. Economic Modelling, 61, 50-64. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2016.11.021

  • تاریخ دریافت 26 تیر 1404
  • تاریخ بازنگری 17 بهمن 1404
  • تاریخ پذیرش 26 آذر 1404
  • تاریخ اولین انتشار 01 دی 1404