تخمین بیزین تابع قیمت هدانیک آپارتمان‌های مسکونی در منطقه شمال شهر تهران

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری اقتصاد دانشگاه تهران

2 استادیار دانشگاه شهید بهشتی (نویسنده مسئول)

چکیده

در این مطالعه به بررسی برخی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران با استفاده از رویکرد اقتصاد سنجی بیزین می‌پردازیم. در اقتصاد سنجی بیزین با دخیل کردن حدس­ها، باورها و نظرات نخبگان از طریق توزیع پیشین که در واقع منبع دیگری به جز داده‌هایی است که در اختیار محقق می‌باشد، می توان در نهایت به تخمین‌های بهتر و کاراتری دست یافت. دراین مقاله از قیمتهای فروش پانصد و چهل و شش آپارتمان مسکونی فروخته شده در منطقه یک شهر تهران، در سال1393استفاده می کنیم که آمارهای مذکور از مشاورین املاک منطقه و اتحادیه مشاورین املاک تهران اخذ شده است. در ادامه قیمت فروش مسکن را به عنوان متغیر وابسته و چهار متغیر توضیحی اندازه آپارتمان، عمر یا قدمت آپارتمان، داشتن استخر، سونا و سالن ورزشی در مجموعه آپارتمانی (که به صورت یک  متغیرمجازی[1] بوده و درصورت وجود مقدار، یک و در صورت عدم وجود، صفر را اختیار می کند) و تعدادپارکینگ لحاظ شده برای هر واحد مسکونی را در نظر می‌گیریم. نتایج حاصل از این مقاله حاکی از این است که، در حالت استفاده از توزیع پیشین دارای اطلاع[2] هر یک متر مربع افزایش در مساحت آپارتمان مسکونی تقریباً حدود چهارده میلیون و 500 هزار تومان به قیمت یا ارزش واحد مسکونی می‌افزاید، همچنین افزایش هر سال اضافی در عمر بنا یا قدمت ساختمان باعث کاهش حدود 75 میلیون تومان در قیمت واحد مسکونی می‌گردد که با توجه به اینکه متوسط متراژ  آپارتمان در این منطقه در نمونه 546 تایی، استفاده شده در مقاله، حدود 140 متر مربع می‌باشد لذا به سهولت می توان بیان داشت که هر سال افزایش در قدمت یک آپارتمان مسکونی در منطقه یک شهر تهران به طور متوسط باعث کاهش حدود پانصد و سی هزار تومان در قیمت هر متر مربع بنای آپارتمان مسکونی می شود. همچنین نتایج تخمین‌ها نشان دادند که داشتن استخر، سونا و سالن ورزشی در مجتمع آپارتمانی باعث افزایش قیمت واحد مسکونی به اندازه حدودِ 420 میلیون تومان می شود.



[1]. Dummy Variable


[2]. Informative Prior

کلیدواژه‌ها


 ابونوری اسمعیل، جعفری صمیمی و رمضانی وکیل کندی رسول، (1387)، «برآورد تابع قیمت هدانیک اجاره بها مطالعه موردی شهرهای تبریز و اردبیل»، پژوهشنامه بررسی های بازرگانی، شماره 33، صفحات 62-52.

 اکبری نعمت الله، عمادزاده مصطفی و رضوی علی، (1383) «عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد، فصلنامه پژوهش های اقتصادی»، شمارگان 11 و 12، صفحات 177-163.

خوش اخلاق رحمان، عمادزاده مصطفی، شریفی محدرضا، (1378)، «تخمین تابع تقاضای مسکن با استفاده از مدل هدانیک مطالعه موردی شهر خمینی شهر»، مجله تحقیقات اقتصادی، شماره 55، صفحات 118-99.

صادقی سید کمال، خوش اخلاق رحمان، عمادزاده مصطفی، دلالی رحیم (1387) «بررسی تاثیر آلودگی هوا بر ارزش مسکن در شهر تبریز«، فصلنامه پژوهشهای اقتصادی، سال 12، شماره 37، صفحات 171-192

محمدزاده پرویز، منصوری مسعود، کوهی لیلان بابک، (1391)، «تخمین قیمت هدانیک ساختمانهای مسکونی در شهر تبریز با رویکرد اقتصاد سنجی فضایی»، فصلنامه مدلسازی اقتصادی، شماره 2و 18، صفحات 38-21.

Chica Olmo, J. Canocuervos R, Chica Olmo M, (2013), "A Coregionalized Model to Predict Housing Price", Urban Geography Journal, no 34, pp. 395-412.

Dokmeci, V,Onder Z, Yavas, A. (2003). "External Factors, Housing Values and Rents: Evidence from Survey Data", Journal of Housing Research, no 14, pp. 83-99.

Eicker F, (1967). "Limit Theorems for Regression with Unequal and Dependent Errors, Proceedings of the Fifth Berkeley Symposium in Mathematical Statistics", Berkeley: University of California Press, pp. 100-130.

 Geweke J, (1998), "Using Simulation Methods for Bayesian Econometric Models: Inference", Development and Communication, University of Minnesota and Federal Reserve Bank of Minneapolis, pp. 80-100.

Greenberg E, (2008). "Introduction to Bayesian Econometrics", Cambridge University Press, pp. 200-250.

Griliches Z. (1971), "Price Indexes and Quality Change. Cambridge", Harvard University press, pp. 90-120.

Hai-Zhen W.Sheng – hua J, Xiao-guo (2005), "Hedonic Price Analysis of Urban Housing: an Empirical Research on Housing, China", Journal of Zhejiang university Science, no 6A, pp. 907-914. http://www.zju.edu.cn/jzus.

HuberP, (1967). "The Behavior of Maximum Likelihood Estimates under Nonstandard Conditions", Proceedings of the Fifth Berkeley Symposium in Mathematical Statistics, Berkeley: University of California Press, pp. 185-190.

Koop, G. (2003). Bayesian Econometrics, Wiley, Chichester, pp. 50-64.

Mazappa. (2005). Mazappa dictionary. Available at:

//laughlinguitars.Ca/dic.htm.

Rosen Sh, (1974) "Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Political Economy, no 82, pp. 34 –55.

White H, (1980). "A Heteroskedastic-Consistent Covariance Matrix Estimator and a Direct Test for Heteroskedasticity", Econometrica, no 48, pp. 817-838.