نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری رشته اقتصاد، دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد، ایران

2 دانشیار، گروه اقتصاد، دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد، ایران

3 استادیار، گروه اقتصاد، دانشگاه فردوسی مشهد، مشهد، ایران

چکیده

برنامه‌ریزی شهری نوعی از مداخله دولت در تخصیص مکان به فعالیت‌های مختلف و تعیین حد و مرز شهرهاست. این موضوع برای برخی از اراضی شهری، رانت ایجاد کرده و در مقابل برخی از اراضی شهری را با ضرر و زیان همراه می­کند. توسعه‌دهندگان زمین یا سرمایه­گذاران به دنبال کسب حداکثر سود، زمین‌هایی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می­کنند که از رانت بیشتری برخوردار باشند. زمین­هایی که اجازه ساخت بالاتری را دریافت کرده­اند. این موضوع، جهت سرمایه­گذاری و ساخت‌وساز در شهر را به نفع اراضی برنده از تهیه طرح در مقابل اراضی بازنده از تهیه طرح، تغییر می­دهد. انتقال حق توسعه TDR رویکردی است بازاری که برای تعادل بخشی و توزیع متوازن منافع و ضررهای تهیه طرح‌های شهری به ویژه در بخش حفاظت از ساختمان‌های  میراث تاریخی و نیز اراضی کشاورزی و باغی به‌کار می­رود. این مقاله، امکان‌پذیری استفاده از این رویکرد برای حل مساله توزیع نامتوازن سرمایه‌گذاری در شهر به دلیل تفاوت در تراکم ساختمانی داده شده توسط طرح جامع را مورد بررسی قرار می­دهد. این ارزیابی با استفاده از شبیه‌سازی عامل مبنا انجام شده است. نتایج نشان داد استفاده از رویکرد TDR باعث بهبود توزیع سرمایه‌گذاری در شهر می­شود. هرچند، مطالعات بیشتر به­ویژه با لحاظ کردن تفاوت‌های منطقه­ای در شهر و نیز بسط مدل برای کاربری‌های انتفاعی یا غیرانتفاعی دیگر نظیر فضاهای سبز شهری، ضروری به نظر می­رسد.  

کلیدواژه‌ها

موضوعات

رفیعیان، سعیدی رضوانی، نوید و محصصیان. (2017)، استفاده از مدل ارزیابی اقتصادی بازا رمحور جهت حفاظت از باغات سنتی شهر قزوین با استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه (TDR). معماری و شهرسازی آرمان شهر، (21)10، 309-321.
عزیزی، محمدمهدی و شهاب، سینا. (1392). کاربرد انتقال حق توسعه (TDR به عنوان سازوکار تحقق‌پذیری طرح‌های توسعه شهری: نمونه موردی شهر کاشان، مطالعات شهری، 4، 1-14.
فارسی فراشبندی و ملکیان بهابادی، آزاده. (2017). امکان‌سنجی اجرای روش انتقال حق توسعه جهت تأمین زمین خدمات شهری در شهر شیراز. مطالعات شهری، (22)6، 3-14.
مرکز مطالعات شهرداری تهران. (1389). طرح تراز مالی شهر تهران در اجرای طرح­های جامع و تفصیلی.
معاونت پژوهشی دانشگاه تربیت مدرس. (1399). طرح مطالعاتی ارزیابی و آسیب‌شناسی طرح تفصیلی شهر تهران و ارائه الگوی بازنگری.
معین‌پور، سمانه. (1395). تدوین الگوی انتقال حق توسعه (TDR) کاربری‌های شهری مطالعه موردی: اراضی کشاورزی و باغی منطقه ۹ شهر اصفهان. پایان‌نامه کارشناسی ارشد. دانشگاه هنر اصفهان.
Ardestani, Z. (2008). Investigating mechanisms to improve the processes of improvement and modernization of urban textile tastes using the right to development transfer approach, case study: Sirous Neighborhood, Master’s Thesis for Urban Planning, Tarbiat Modares University, College of Arts and Architecture. [In Persian] 
Azizi, M., & Shahab, S.(2012). Application of transmission rights development as a mechanism of realization of urban development projects, case study: kashan city. Motaleat Shahri, (4), 1-14. [In Persian] 
Bagheri-Jebelli, N., Crooks, A., & Kennedy, W. G. (2019, October). Capturing the effects of gentrification on property values: An agent-based modeling approach. In Proceedings of the 2019 Computational Social Science Society of Americas Conference, Santa Fe, New Mexico (pp. 24-27).‏
Barrese, J. T. (1983). Efficiency and equity considerations in the operation of transfer of development rights plans. Land Economics59(2), 235-241.‏
Barrows, R. L., & Prenguber, B. A. (1975). Transfer of development rights: an analysis of a new land use policy tool. American Journal of Agricultural Economics57(4), 549-557.‏
Been, V., & Infranca, J. (2012). Transferable development rights programs: Post-Zoning. Brook. L. Rev., 78, 435.‏
Been, V., Madar, J., & McDonnell, S. (2014). Urban land‐use regulation: are homevoters overtaking the growth machine?. Journal of Empirical Legal Studies11(2), 227-265.‏
Borshchev, A., & Filippov, A. (2004, July). From system dynamics and discrete event to practical agent based modeling: reasons, techniques, tools. In Proceedings of the 22nd international conference of the system dynamics society (Vol. 22, pp. 25-29). Oxfort.‏
Brown, D. G., & Robinson, D. T. (2006). Effects of heterogeneity in residential preferences on an agent-based model of urban sprawl. Ecology and society11(1), 1-20. 
Calabrò, F., & Della Spina, L. (2014). Innovative tools for the effectiveness and efficiency of administrative action of the metropolitan cities: The strategic operational programme. In Advanced engineering forum (Vol. 11, pp. 3-10).‏
Colavitti, A. M., & Serra, S. (2018). The transfer of development rights as a tool for the urban growth containment: A comparison between the United States and Italy. Papers in Regional Science97(4), 1247-1265.‏
Cox, K. R. (2017). Revisiting ‘the city as a growth machine’. Cambridge Journal of Regions, Economy and Society10(3), 391-405.
Dadash Poor, H., & Mohsenzadeh, S., (2012). Feasibility study on the use of the model for the transfer of development right to protect the agricultural land of Babolsar, Tahghighat Karbordi Olum Jografiaee, (25), 7-29. [In Persian] 
Diamond, J., & Lindsay, B. E. (1979). Approaches To Research On Transferable Development Rights Proposals: An Overview. Journal of the Northeastern Agricultural Economics Council, 8(1204-2016-96776), 48-50.‏
Farsi Frashbandi, H. R., Azadeh, S. R., & Malekian Behabadi, M., (2017). A feasibility study of transfer of development right approach to provide land for urban services in Shiraz. Motaleate Shahri, 6(22), 3-14.
Guzle, G., Akpınar, F., & Duvarcı, Y. (2020). Transfer of development rights for the effectiveness of the conservation plans: A case from Historic Kemeraltı, Izmir. Habitat International, 103, 102207.‏
Hagman, D. G. (1974). A new deal: trading windfalls for wipeouts. Planning40(8), 9-13.‏
Hou, J., Chan, E. H., & Li, L. H. (2018). Transfer of development rights as an institutional innovation to address issues of property rights. Journal of Housing and the Built Environment33(3), 465-479.‏
Kaplowitz, M. D., Machemer, P., & Pruetz, R. (2008). Planners’ experiences in managing growth using transferable development rights (TDR) in the United States. Land use policy, 25(3), 378-387.‏
Libby, L., & Hall, P. (2003). Transfer of development rights: A real policy option for rural Ohio?. In Workshop Report. Columbus, OH: C. William Swank Program in Rural-Urban Policy.‏
Linkous, E. R. (2016). Transfer of development rights in theory and practice: The restructuring of TDR to incentivize development. Land Use Policy, 51, 162-171.‏
Macal, C. M., & North, M. J. (2005, December). Tutorial on agent-based modeling and simulation. In Proceedings of the Winter Simulation Conference, 2005. (pp. 14-pp). IEEE.‏
Macal, C. M., & North, M. J. (2009, December). Agent-based modeling and simulation. In Proceedings of the 2009 Winter Simulation Conference (WSC) (pp. 86-98). IEEE.‏
Messer, K. D. (2007). Transferable development rights programs: An economic framework for success. Journal of Conservation Planning, 3(47), 47-56.‏
Micelli, E. (2014). Five issues concerning urban plans and the transfer of development rights. Scienze regionali13(2), 9-27.‏
Mittra, M. (1996). The transfer of development rights: A promising tool of the future. Pace Law School.‏
Moeinpour, S., (2017). Codification the pattern of  transfer development right city landuse case study: Agricultural land of  9 district Isfahan city. Master’s Thesis for Urban Planning, Art University of Isfahan, College of Architecture And Urban Planning. [In Persian]  
Molotch, H. (1976). The city as a growth machine: Toward a political economy of place. American journal of sociology82(2), 309-332.‏
Molotch, H., & Logan, J. (1984). Tensions in the growth machine: Overcoming resistance to value-free development. Social problems, 31(5), 483-499.‏
Morano, P., & Tajani, F. (2013). The transfer of development rights for the regeneration of brownfield sites. In Applied Mechanics and Materials (Vol. 409, pp. 971-978). Trans Tech Publications Ltd.‏
Nielsen, E. S. (2014). Smart growth machines: The ecological modernization of urban political economy. In From Sustainable to Resilient Cities: Global Concerns and Urban Efforts. Emerald Group Publishing Limited.‏
Petrovsky, N., Avellaneda, C. N., & Saharia, P. (2010). Does managerial quality determine whether easy money will increase organizational slack? Testing the rentier hypothesis in Colombian local governments. Martin School Workshop, University of Kentucky.
 Rafieian, M., Saeedi Rezvani, N., & Mohsian, Z., (2011). The feasibility of protecting the environmental values of traditional gardens in Qazvin using the right to development right, First Conference on Urban Economics of Iran, Mashhad. [In Persian] 
ROGERS, S. (2009). Urban growth machine. Kitchin, R., Thrift, N. International Encyclopedia of Human Geography, 2.‏
Rose, J. G. (1973). A proposal for the separation and marketability of development rights as a technique to preserve open space. J. Urb. L., 51, 461.‏
Sun, S., Parker, D. C., Huang, Q., Filatova, T., Robinson, D. T., Riolo, R. L., ... & Brown, D. G. (2014). Market impacts on land-use change: An agent-based experiment. Annals of the Association of American Geographers, 104(3), 460-484.‏
Tavares, A. (2003). Can the market be used to preserve land? The case for transfer of development rights.‏ European Regional Science Association2003 Congress, 1-18.
Tehran Municipality. Tehran urban planning and research center (2010). Tehran financial balance for the implementation of comprehensive plans. [In Persian] 
Thorsnes, P., & Simons, G. P. (1999). Letting the market preserve land: the case for a market‐driven transfer of development rights program. Contemporary Economic Policy, 17(2), 256-266.‏
Voget, J. J. (1999). Making transfer of development rights work for downtown preservation and redevelopment. In 1999 National planning conference. APA.‏
Wahyudi, A., Liu, Y., & Corcoran, J. (2019). Generating different urban land configurations based on heterogeneous decisions of private land developers: An agent-based approach in a developing country context. ISPRS International Journal of Geo-Information, 8(5), 229.
‏Wahyudi, A., Liu, Y., & Corcoran, J. (2021). Simulating the impact of developers’ capital possession on urban development across a megacity: An agent-based approach. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 48(2), 376-391.‏
Walker, R. A. (1974). Urban ground rent: Building a new conceptual framework. Antipode6(1), 51-58.‏
Yung, E. H., & Chan, E. H. (2016). Re-examining the growth machine ideology of cities: conservation of historic properties in Hong Kong. Urban Affairs Review, 52(2), 182-210.